Life goes on

それでも人生は続く。

不動産投資について検討してみた

 

不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

 

不動産投資について全く知識がなかったので、不動産投資が自分にとって選択肢となるのだろうか、と思い読んでみました。

まず不動産投資の基本的な仕組みとしては、銀行から借入をして物件(マンション)を購入。
物件の賃料収入(8%程度)ー 銀行からの借入金利(2%程度)が収益になります。
費用としては購入時の手数料、物件保有中の管理費用、固定資産税等がかかります。

不動産投資のメリット

・銀行からのローンにより投資にレバレッジがかけられる。レバレッジをかけているが、物件価格が下落しても返済を迫られることがない(信用取引のようなロスカットがない)。逆にローンを組まずにキャッシュで投資してもメリットは少ない。

・現状ではローンの金利が低い。かつ都内の二等地まで(中野区、目黒区、品川区等)の物件であれば、空室リスクは低いため、安定した収益を見込むことができる。

・景気が上向けば中途売却で売却益を得られる可能性がある(インカムゲイン、キャピタルゲイン両方が狙える)。

・東京五輪開催、築地市場移転による再開発などにより、不動産価格の上昇が期待できる。(※本書が書かれたのは2013年10月なので微妙だが、過去の五輪では開催当日まで株価が上昇しているとのこと)
 

不動産投資のデメリット

・物件が空室となった場合、費用だけが継続してかかる。

・良い物件を紹介してもらうため、不動産業者と良好な関係を築くことが重要。

・一般的なサラリーマンであれば、年収の20倍程度まで融資を受けられるが、基本的に自己資金1割は用意する必要がある。

・区分所有(マンションの一室だけ買う)はデメリットが多く(競合物件が多く売却価格が安くなる、古くなっても自分の意志で修繕できない、等)、一棟物件を買うほうがよい。一棟買いするということは、相当な自己資金が必要(ローンを組むためには高年収も必要。)都心で王道の投資をするのであれば、自己資金2000万〜3000万程度は必要。

・銀行の金利が上がった場合は、ローンで返済する金額が増えるため、収益が低下する。

不動産投資は選択肢になりうるか

結論としては、不動産投資は今の自分にとって選択肢にはなりません。とにかく自己資金がないと(本書で書かれているように2000万〜3000万くらいは自由に動かせる状態)と話にならないと感じたからです。
 
物件を一棟買いするには自己資金が必要。また業者と関係を作るにも、自己資金があって「購入可能性が高い客」と思ってもらわないと難しい。
 
また、本書で紹介されていた「楽待」(収益物件数No1|国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち))を見てみましたが、大量の物件が紹介されていて、本当に空室リスクが低いのかは甚だ疑問に感じました。橘玲の『臆病者のための億万長者入門』では不動産投資は圧倒的に「インサイダーの世界」(良い物件の情報は優良顧客にしか回ってこない)なので、避けるように書かれていました。
 
結局、何度か物件を購入するぐらい業者と関係を築いて、はじめて良い投資対象を紹介してもらえるようになるのではないでしょうか。そのレベルに達するには、相当な資金が必要です。
 
逆に資金が潤沢で、優良な物件を紹介してもらえる人に限り、不動産投資はかなり旨味のある投資になるでしょう。

臆病者のための億万長者入門

臆病者のための億万長者入門

 

 

iシェアーズ 米国不動産ETF(IYR)を購入

これまで保有していたETFは株式オンリーだったのですが、REITに投資したいと思い、「iシェアーズ 米国不動産ETF(IYR)」を購入しました。特定口座で約1,000ドル分です。
 
IYRはダウ・ジョーンズ米国不動産指数への連動を目指すETFで、投資対象は米国のREITと不動産株です。出来高が非常に大きく、経費率が約0.44%、直近利回りは約4%程度。現状では米国のREITに投資するETFとして、これよりよいと思える銘柄が見つかりませんでした。
 
以下のサイトも参考にいろいろ調べてるのですが、日本の証券会社から購入できるETFはけっこう限られてますね…。

 
この中でSBI証券で購入可能なものだと、REITに投資するETFとしては「SPDRダウジョーンズREIT ETF(RWR)」というETFがあります。こちらは経費率が約0.25%でIYRより低いですが、直近利回りは約3.6%と低くなります。IYRの方が規模が大きく、指数もシンプルだと感じたので今回はIYRを買いました。
 
正直今のタイミングで米国に投資するのは割高、かつ今後の大統領選や利上げで下落する可能性も高いです。かといってそんな調子で投資を控えていると、手持ちのキャッシュが増えてきて悩ましいところ。

リスク資産の10%を目安にキャッシュを保有しておき、それ以上のキャッシュは積極的に投資していこうかと思っています。今回購入分は今後下がるかもしれませんが、長期保有でいきます。
 
※数字はすべて2016年9月23日時点のもの。投資判断は自己責任でお願いします。
 

【読書メモ】貯金兄弟

 

貯金兄弟 (PHP文庫)

貯金兄弟 (PHP文庫)

 
  •  大学に進学して大企業に就職か、高卒で公務員か
  • たくさん稼いで消費して人生を楽しむか、節約して質素な生活で貯金するか
  • 生命保険はどんな種類のものを選ぶべきか
  • 持ち家か賃貸か
  • 老後資金はどれだけ必要か 
こうした様々なお金の問題について、「大手広告代理店に就職し、派手に浪費する兄」と「高卒で消防士になり、将来のため節約に励む弟」という対照的な兄弟のストーリーを通じて学ぶことができる。これまでお金や貯蓄のことについて考えたことのない人のとっかかりとしてはよい本。
 
(※以下ネタバレを含みます。)
ストーリーの途中までは金融リテラシーが高く、質素に生活する弟が順調な人生を歩む展開だが、ある事件をきっかけに弟の人生が大きく変わる。ラストはたくさん稼いで消費した兄は幸せで、弟は「もっと自分や子供のためにお金をつかえばよかった…」のように後悔する展開で終わる。

「兄弟の絆はお金にかえがたい」とか「お金がなくても楽しく生活することはできる」みたいな締め方がされているものの、これには違和感を感じた。この本は貯蓄や金融リテラシーの重要性を説くことがテーマのはずだ。「人間関係はお金より大事」とか「節約し過ぎるのもよくない」といったことを言いたくて、あえてこの展開にしたのかもしないが、中途半端な感じになっている。
 
ストーリーの兄のように大企業で(役員クラスまで)出世すればたくさん稼げるので、金融リテラシーを身につけず浪費しまくってもなんとかなる。これは真理かもしれないが、一般人には無理だ。金融リテラシーを身につけたいと考える普通の人をターゲットにするのであれば、もっと弟の苦労が報われる展開があってほしかった。