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それでも人生は続く。

不動産投資について検討してみた

 

不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

 

不動産投資について全く知識がなかったので、不動産投資が自分にとって選択肢となるのだろうか、と思い読んでみました。

まず不動産投資の基本的な仕組みとしては、銀行から借入をして物件(マンション)を購入。
物件の賃料収入(8%程度)ー 銀行からの借入金利(2%程度)が収益になります。
費用としては購入時の手数料、物件保有中の管理費用、固定資産税等がかかります。

不動産投資のメリット

・銀行からのローンにより投資にレバレッジがかけられる。レバレッジをかけているが、物件価格が下落しても返済を迫られることがない(信用取引のようなロスカットがない)。逆にローンを組まずにキャッシュで投資してもメリットは少ない。

・現状ではローンの金利が低い。かつ都内の二等地まで(中野区、目黒区、品川区等)の物件であれば、空室リスクは低いため、安定した収益を見込むことができる。

・景気が上向けば中途売却で売却益を得られる可能性がある(インカムゲイン、キャピタルゲイン両方が狙える)。

・東京五輪開催、築地市場移転による再開発などにより、不動産価格の上昇が期待できる。(※本書が書かれたのは2013年10月なので微妙だが、過去の五輪では開催当日まで株価が上昇しているとのこと)
 

不動産投資のデメリット

・物件が空室となった場合、費用だけが継続してかかる。

・良い物件を紹介してもらうため、不動産業者と良好な関係を築くことが重要。

・一般的なサラリーマンであれば、年収の20倍程度まで融資を受けられるが、基本的に自己資金1割は用意する必要がある。

・区分所有(マンションの一室だけ買う)はデメリットが多く(競合物件が多く売却価格が安くなる、古くなっても自分の意志で修繕できない、等)、一棟物件を買うほうがよい。一棟買いするということは、相当な自己資金が必要(ローンを組むためには高年収も必要。)都心で王道の投資をするのであれば、自己資金2000万〜3000万程度は必要。

・銀行の金利が上がった場合は、ローンで返済する金額が増えるため、収益が低下する。

不動産投資は選択肢になりうるか

結論としては、不動産投資は今の自分にとって選択肢にはなりません。とにかく自己資金がないと(本書で書かれているように2000万〜3000万くらいは自由に動かせる状態)と話にならないと感じたからです。
 
物件を一棟買いするには自己資金が必要。また業者と関係を作るにも、自己資金があって「購入可能性が高い客」と思ってもらわないと難しい。
 
また、本書で紹介されていた「楽待」(収益物件数No1|国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち))を見てみましたが、大量の物件が紹介されていて、本当に空室リスクが低いのかは甚だ疑問に感じました。橘玲の『臆病者のための億万長者入門』では不動産投資は圧倒的に「インサイダーの世界」(良い物件の情報は優良顧客にしか回ってこない)なので、避けるように書かれていました。
 
結局、何度か物件を購入するぐらい業者と関係を築いて、はじめて良い投資対象を紹介してもらえるようになるのではないでしょうか。そのレベルに達するには、相当な資金が必要です。
 
逆に資金が潤沢で、優良な物件を紹介してもらえる人に限り、不動産投資はかなり旨味のある投資になるでしょう。

臆病者のための億万長者入門

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