不動産投資について検討してみた

不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

不動産投資について全く知識がなかったので、不動産投資が自分にとって選択肢となるのだろうか、と思い読んでみました。

まず不動産投資の基本的な仕組みとしては、銀行から借入をして物件（マンション）を購入。
物件の賃料収入（8%程度）ー 銀行からの借入金利（2%程度）が収益になります。
費用としては購入時の手数料、物件保有中の管理費用、固定資産税等がかかります。

不動産投資のメリット

・銀行からのローンにより投資にレバレッジがかけられる。レバレッジをかけているが、物件価格が下落しても返済を迫られることがない（信用取引のようなロスカットがない）。逆にローンを組まずにキャッシュで投資してもメリットは少ない。

・現状ではローンの金利が低い。かつ都内の二等地まで（中野区、目黒区、品川区等）の物件であれば、空室リスクは低いため、安定した収益を見込むことができる。

・景気が上向けば中途売却で売却益を得られる可能性がある（インカムゲイン、キャピタルゲイン両方が狙える）。

・東京五輪開催、築地市場移転による再開発などにより、不動産価格の上昇が期待できる。（※本書が書かれたのは2013年10月なので微妙だが、過去の五輪では開催当日まで株価が上昇しているとのこと）

 

不動産投資のデメリット

・物件が空室となった場合、費用だけが継続してかかる。

・良い物件を紹介してもらうため、不動産業者と良好な関係を築くことが重要。

・一般的なサラリーマンであれば、年収の20倍程度まで融資を受けられるが、基本的に自己資金1割は用意する必要がある。

・区分所有（マンションの一室だけ買う）はデメリットが多く（競合物件が多く売却価格が安くなる、古くなっても自分の意志で修繕できない、等）、一棟物件を買うほうがよい。一棟買いするということは、相当な自己資金が必要（ローンを組むためには高年収も必要。）都心で王道の投資をするのであれば、自己資金2000万〜3000万程度は必要。

・銀行の金利が上がった場合は、ローンで返済する金額が増えるため、収益が低下する。

不動産投資は選択肢になりうるか

結論としては、不動産投資は今の自分にとって選択肢にはなりません。とにかく自己資金がないと（本書で書かれているように2000万〜3000万くらいは自由に動かせる状態）と話にならないと感じたからです。

 

物件を一棟買いするには自己資金が必要。また業者と関係を作るにも、自己資金があって「購入可能性が高い客」と思ってもらわないと難しい。

 

また、本書で紹介されていた「楽待」（収益物件数No1｜国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち））を見てみましたが、大量の物件が紹介されていて、本当に空室リスクが低いのかは甚だ疑問に感じました。橘玲の『臆病者のための億万長者入門』では不動産投資は圧倒的に「インサイダーの世界」（良い物件の情報は優良顧客にしか回ってこない）なので、避けるように書かれていました。

 

結局、何度か物件を購入するぐらい業者と関係を築いて、はじめて良い投資対象を紹介してもらえるようになるのではないでしょうか。そのレベルに達するには、相当な資金が必要です。

 

逆に資金が潤沢で、優良な物件を紹介してもらえる人に限り、不動産投資はかなり旨味のある投資になるでしょう。

臆病者のための億万長者入門

iシェアーズ 米国不動産ETF（IYR）を購入

これまで保有していたETFは株式オンリーだったのですが、REITに投資したいと思い、「iシェアーズ 米国不動産ETF（IYR）」を購入しました。特定口座で約1,000ドル分です。

 

IYRはダウ・ジョーンズ米国不動産指数への連動を目指すETFで、投資対象は米国のREITと不動産株です。出来高が非常に大きく、経費率が約0.44%、直近利回りは約4%程度。現状では米国のREITに投資するETFとして、これよりよいと思える銘柄が見つかりませんでした。

 

以下のサイトも参考にいろいろ調べてるのですが、日本の証券会社から購入できるETFはけっこう限られてますね…。

money.usnews.com

 

この中でSBI証券で購入可能なものだと、REITに投資するETFとしては「SPDRダウジョーンズREIT ETF（RWR）」というETFがあります。こちらは経費率が約0.25%でIYRより低いですが、直近利回りは約3.6%と低くなります。IYRの方が規模が大きく、指数もシンプルだと感じたので今回はIYRを買いました。

 

正直今のタイミングで米国に投資するのは割高、かつ今後の大統領選や利上げで下落する可能性も高いです。かといってそんな調子で投資を控えていると、手持ちのキャッシュが増えてきて悩ましいところ。

リスク資産の10％を目安にキャッシュを保有しておき、それ以上のキャッシュは積極的に投資していこうかと思っています。今回購入分は今後下がるかもしれませんが、長期保有でいきます。

 

※数字はすべて2016年9月23日時点のもの。投資判断は自己責任でお願いします。

 

【読書メモ】貯金兄弟

貯金兄弟 (PHP文庫)

•  大学に進学して大企業に就職か、高卒で公務員か
• たくさん稼いで消費して人生を楽しむか、節約して質素な生活で貯金するか
• 生命保険はどんな種類のものを選ぶべきか
• 持ち家か賃貸か
• 老後資金はどれだけ必要か 

こうした様々なお金の問題について、「大手広告代理店に就職し、派手に浪費する兄」と「高卒で消防士になり、将来のため節約に励む弟」という対照的な兄弟のストーリーを通じて学ぶことができる。これまでお金や貯蓄のことについて考えたことのない人のとっかかりとしてはよい本。

 

（※以下ネタバレを含みます。）

ストーリーの途中までは金融リテラシーが高く、質素に生活する弟が順調な人生を歩む展開だが、ある事件をきっかけに弟の人生が大きく変わる。ラストはたくさん稼いで消費した兄は幸せで、弟は「もっと自分や子供のためにお金をつかえばよかった…」のように後悔する展開で終わる。

「兄弟の絆はお金にかえがたい」とか「お金がなくても楽しく生活することはできる」みたいな締め方がされているものの、これには違和感を感じた。この本は貯蓄や金融リテラシーの重要性を説くことがテーマのはずだ。「人間関係はお金より大事」とか「節約し過ぎるのもよくない」といったことを言いたくて、あえてこの展開にしたのかもしないが、中途半端な感じになっている。

 

ストーリーの兄のように大企業で（役員クラスまで）出世すればたくさん稼げるので、金融リテラシーを身につけず浪費しまくってもなんとかなる。これは真理かもしれないが、一般人には無理だ。金融リテラシーを身につけたいと考える普通の人をターゲットにするのであれば、もっと弟の苦労が報われる展開があってほしかった。

 

【読書メモ】ジム・クレイマーの株式投資大作戦

全米No.1投資指南役ジム・クレイマーの株式投資大作戦

本書で繰り返し主張されるのは、「バイ・アンド・ホールド」ではなく「バイ・アンド・ホームワーク」です。

個別銘柄のオーソドックスな分析（株価収益率や期待成長率）を基本とし、セクターごとのトレンド、投機的な銘柄の調査、暴落（集中的な買いを入れるタイミング）か否かの判断…など地道な分析（ホームワーク）をしっかり行えば、インデックスを上回るパフォーマンスを実現できる、というのが本書のテーマです。

なお、ジム・クレイマーはバイ・アンド・ホールドを完全に否定しているわけではなく、老後資金であれば買い持ちでいいし、前述のホームワークをする時間のない人は、個別銘柄ではなくインデックスファンドを買ったほうがよいと言っています。

 個人的に特に参考になったポイントをまとめます。

・株式は5銘柄に分散投資。ただしホームワークは1銘柄につき1週間に1時間は必要。時間がとれるのであれば、理想は10銘柄に投資。15銘柄を超えるのであれば、投資信託を買えばよい。

 

・分散投資する銘柄は、身近にありよく知っている企業（今後の業績等を高い確率で予想できること）、石油株、優良大企業の株（配当2.5%以上）、金融関連株、小型株等の投機銘柄（資金の20%まで)。

 

・セクターローテーションを見極め、割安な株を買う。例えば景気上昇時には安定成長銘柄を、景気後退時には循環型銘柄を買う。

 

・企業のファンダメンタルズは短期（12か月から18か月）では株価変動にわずかしか影響しない。マーケットでは理由なく上昇したり、下落したりすることはいくらでもある。重要なのは適切なタイミングでトレンドに乗ること。

 

・長期投資目的なら、値下がりすれば買い増す。トレーディング目的なら、あるシナリオを前提に大量に買い、その前提が起こらなければすぐに損切りする。当初の目的と異なることをやってはいけない（長期投資で買ったのにすぐに売却したり、トレーディングで買ったのに損切りが嫌で塩漬けしたりしない）。

 

・取引の手数料が下がっているため、短期売買しても問題ない。税金を気にせず、大儲けできたら利益を実現する。欲張り過ぎるとせっかくの利益が消えてしまう。

 

・大きなボトム（暴落）に備えて発動できるキャッシュを持っておく。投資にあてられる金額の最低10％、最大25%のキャッシュを準備する。

まだまだ参考になる部分はあるのですが、この辺で。本書に書いてあることをしっかり実践できれば（実践するのは相当難しいと思いますが…）、インデックスを上回ることができるでしょう。本書は全て米国株の話ですし、やや古い話題も含まれますが、株式投資をする人は必読です。

持株会に入るメリット・デメリット

上場企業に勤めている人だと、会社に持株会の制度があるという人も多いかと思う「持株会は得なのか？」「入るならいくらくらいにすればいいのか？」迷う人もいるだろう。今回は持株会に入るメリット・デメリットについてまとめる。

 

持株会のメリット

・奨励金が出るため安く株を買うことができる

・単元株数に満たない少額でも投資できる

・毎月給料からの天引きのため、長期間継続して積立できる

持株会の最大のメリットは奨励金が出ることだろう。会社によって異なるが、5%〜10%の奨励金が出る場合が多い。例えば1万円を投資することにしていると、10,500円分の自社株を購入できる。

「ノーリスクで5%以上の金額が上乗せされる」と考えると、かなり魅力的に感じる。しかし、後述のデメリットを踏まえて考える必要がある。

持株会のデメリット

・会社の業績が悪化すると、給与（ボーナス等）も資産（株価や配当）も下落する

・（自分で買う場合に比べて）自由なタイミングで売買ができない

 

自社株に投資することは、「卵を1つのカゴに盛る」ことだ。業績が急激に悪化した場合には、給与も資産（株価、配当金）も減ってしまう。逆に「業績が好調なら給与も資産も増加する」と考えることもできるが、自社株を持っていなくても給与増加の恩恵は受けられる。よほど愛社精神があるならともかく、できる限りリスクを避けることを考えたほうがよい。

また、奨励金が出るからといって例えば毎月5万円を持株会に入れたりすると、よほど高給でない限り、他の金融資産に分散投資する余力がなくなる。投資に少しでも関心のある人なら、自社株より魅力的な投資対象もたくさん知っているはずだ。

 

以上から結論としては、「持株会に入る必要はない。入る場合は少額（多くて1万円程度か）にしておく」のがよいだろう。